SAC ou Price: qual escolher no financiamento imobiliário?
No Sistema de Amortização Constante (SAC) você abate sempre a mesma fatia da dívida. Como o saldo devedor cai mais rápido, os juros acumulados são menores e as parcelas diminuem mês a mês.
Na Tabela Price, a parcela é fixa: no começo você paga majoritariamente juros e amortiza pouco. Isso facilita o planejamento do orçamento, mas encarece o total pago ao longo de décadas.
Amortizar faz sentido?
Antecipar parcelas reduzindo o prazo tende a diminuir os juros totais do contrato, porque o saldo devedor cai antes. O efeito real depende da taxa contratada, do indexador e das regras do seu banco — nada aqui garante economia. Simule, confirme as condições no contrato e compare com suas outras prioridades financeiras.
CET não é um valor em reais
O Custo Efetivo Total é uma taxa percentual que reúne juros, tarifas, seguros e tributos da operação em um único percentual ao ano — não é a soma em reais das parcelas. Esta calculadora não calcula CET: ela compara apenas juros e amortização. O CET deve ser informado pela instituição antes da contratação; veja o que o Banco Central orienta conferir em cuidados ao contratar crédito (BCB). A lista de encargos cobrados no crédito habitacional está nas perguntas frequentes da CAIXA.
Checklist para comparar propostas
- Valor financiado (principal) de cada proposta, já sem a entrada.
- Prazo em meses — prazos diferentes não são comparáveis pela parcela.
- Taxa de juros e se é prefixada ou atrelada a indexador.
- Indexador do saldo devedor (TR, IPCA, poupança) e como ele reajusta a parcela.
- CET informado em % ao ano, que é o número comparável entre bancos.
- Encargos mensais: MIP, DFI e taxa de administração somados à parcela.
- Custos de aquisição fora do financiamento: ITBI, registro e avaliação.
Próximos passos
Antes de assumir uma parcela por décadas, verifique se a reserva de emergência cobre os meses que você levaria para se recolocar. E para comparar a entrada aplicada com a antecipação de parcelas, simule na calculadora de juros compostos.